Blockchain: oportunidad de oro para el Real Estate

He podido comprobar que al hablar de Real Estate la mayoría de las personas piensan en arquitectos, constructores, promotores, pisos e hipotecas. Todo lo demás se soslaya o simplemente se interpreta como un nicho de especialización. Pero en Real Estate existe otro gran uso más allá del residencial, el Terciario, que abarca todo lo relacionado con la actividad empresarial: Comercial, oficinas, logística, hotelero, etc.

Sus usuarios pueden ser propietarios o inquilinos, y las razones para hacerlo bajo una u otra fórmula suelen ser muy básicas: Capacidad económica, capacidad financiera, flexibilidad, y estrategia contable de asignación eficiente de recursos (inversión o gasto, expectativas de rentabilidad -IFRS mediante-, etc.).

¿Poner tu dinero a producir mientras pagas un alquiler? ¿o comprometer tu tesorería inmovilizándola en un inmueble? Esa es la pregunta a la que los números deben responder teniendo en cuenta que, un crédito, aunque suene a alquiler que paga el banco, consume capacidad de endeudamiento que se detrae de otras iniciativas empresariales prioritarias para un negocio que, a priori, sólo busca alojamiento a un coste variable, y no gestionar inmuebles.

Al menos hasta la pandemia, el Corporate Real Estate ha sido un gran escaparate a las tendencias comerciales y organizacionales e incluso a determinadas dinámicas sociales y aspiracionales propias de la intermediación. Quizás, esto haya sido así hasta que una suerte de teletrabajo secuestró en sus viviendas raudales de talento que debían haber tenido lugar en esas oficinas. Quizás, esos espacios de trabajo mutilaban la inspiración de los nativos del metaverso a quienes, si ya les sobraban las fronteras cómo no les van a sobrar hasta los muros de esos edificios. Quizás, tanta presencia sometía a las personas al escrutinio de un posado demasiado prolongado. “Quizás, quizás, quizás”

WeWork: Un cambio de mentalidad

WeWork, ahora que WeCrashed lo ha puesto de moda, nunca fue una empresa tecnológica (ni siquiera proptech), aunque su discurso y su imagen lo parecieran. Ansiaban desafiar el status quo, llenaron sus inmuebles de consignas emocionales, de activismo, disrupción, innovación y de un sentimiento de comunidad, o mejor dicho, de Tribu (que suena algo más rebelde). Derribaron las barreras entre el trabajo y la vida personal para construir un sitio donde la gente quería trabajar. 

WeWork, espacios de oficina en formato coworking. Para mí, fue como amor a primera vista. ¿En serio?, ¿Ser subarrendador te lo parece?. No, me lo parece un negocio inmobiliario con un enfoque diferente y una cuasi-impecable alineación de incentivos que, ante los ojos de su público, “construyen sueños”.

¿Qué quieren los propietarios? Se lo dieron.

¿Qué quieren los trabajadores que usan esos espacios? Se lo dieron.

¿Qué quieren las empresas que contratan esos espacios para sus trabajadores? ¿a que lo adivinas? Se lo dieron.

¿Empleados?¿Inversores?. Con altibajos, pero también se lo dieron.

¿Qué es lo mejor que hicieron los pioneros del co-working? Alinear esos incentivos. El objetivo prioritario de unos buenos tokenomics.

Sin embargo, WeWork tenía una estructura de balance atípica para este segmento. La empresa con más m2 alquilados del mundo no tiene inmuebles (¿te suena de algo?), los alquila y los reforma para luego subarrendarlos a su comunidad.

¿Te los imaginas pidiendo financiación al banco para cambiar el mundo con su ideaca?. No, ¿verdad?, así que tuvieron que convencer a los propietarios de esos espacios para que financiaran su aventura. Y así lo hizo Neumann:

“si podemos construir esto juntos, podemos cambiarlo todo. Estamos haciendo algo diferente, vendemos experiencias y comunidad”.

Su discurso era diferente, cautivador y anticipaba la fuerza de la comunidad.

Wework, cada vez más popular, pagaba rentas muy superiores al mercado y dominaba el álgebra subyacente de este negocio. Imagínate que eres el dueño de un gran espacio de oficinas, bien ubicado, que necesita una reforma y un buen inquilino para maximizar su valor. Entonces aparece WeWork y te pide que financies su inversión (al fin y al cabo las mejoras quedan en beneficio de la propiedad), y que les facilites una carencia en rentas hasta que empiecen a generar ingresos. A cambio, ellos pagarán una renta superior a la de mercado y firmarán un obligado cumplimiento de, por ejemplo, digamos 10 años. ¿Ya lo visualizas, verdad?.

¿Adivinas qué impacto tiene esto para ese propietario?

Como consecuencia de este acuerdo, ahora tiene una propiedad renovada, de cuya reforma -a todo plan- se ocupará un tercero y que, finalizada la carencia en el pago de la renta, generará un flujo recurrente de ingresos que además se suele actualizar, como mínimo, al IPC (¿salvados de la inflación? me temo que sólo mientras el negocio pueda asumir o repercutir ese incremento). Ahora tenemos nuevas garantías y nuevos compromisos: un inmueble renovado y un contrato de alquiler. 

Ahora supón que el alquiler de mercado fuese de 120.000 €/año (10.000 €/mes) y que la rentabilidad de este tipo de assets, en una buena ubicación y un buen inquilino, fuese del 5% anual. Con un cálculo sencillo puedes obtener que el valor de venta de esas oficinas sería de 2.400.000 €. Pero si tu inquilino paga una renta un 50% superior (180.000 €/año), con las mismas condiciones de mercado (rentabilidad del 5% y 10 años de obligado cumplimiento), tu valor de venta pasa a ser un 50% superior, es decir, 3.600.000 € (deberías tener en cuenta que ese mismo inmueble, vacío, en mal estado y rodeado de un exceso de oferta disponible, podría no valer ni 1.000.000 €) ¿Quieres mejorar el deal?. Basta con incluir el efecto apalancamiento del que sí se podría beneficiar ese propietario.

¿Qué ventajas supone para los ocupantes de este tipo espacio?

Tanto los profesionales, como las empresas que alquilan este tipo de espacios para sus empleados, ganan en flexibilidad, en conveniencia, evitan gastos fijos para convertirlos en gastos variables. Permitien a su gente mezclarse con otra gente para que alcen la vista y miren alrededor, integren conocimientos, y además pueden delegar el facility a los expertos (espacios, suministros, tecnología, obras, limpieza, que al final hacen posible que ese espacio funcione).

¿Sabes cuál es la ventaja de los proyectos tokenizados para los trabajadores? Que la comunidad, el equipo y su talento, suelen ser los más incentivados y son, por lo tanto, los que más se benefician del éxito de su contribución. Tokens que custodian valor, incentivan su uso, dan acceso a financiación, a protocolos que optimizan tu inversión, y que incluso te pueden dar voz y voto a través de una gobernanza descentralizada (qué mayor transparencia que la de las DAOs… Poderoso Caballero es Don explorador de bloques 😉

¿Qué pinta Blockchain en el sector del Real Estate?

Todo. Fíjate en la siguiente imagen:

La industria Real Estate mueve 220 billones de euros a la que, permitidme que me ponga un poco reivindicativa, sólo en España, le meten mano legalmente: ayuntamientos, provincias, comunidades autónomas, el estado en un infierno burocrático francamente opaco. Licencias, tasas, impuestos (de todo tipo y a todo), fianzas, legislaciones diferentes por barrio… Todo ello vertebrado en notarios y registros como federatarios públicos y escribanos, junto con estamentos que no se sabe muy bien a quién representan. Y disputas, muchas disputas. Gestorías y abogados y un infierno documental horripilante.

Si algo tiene esta industria son intermediarios y procesos redundantes e incluso abusivos, que blockchain puede simplificar para beneficio de todos. Por otra parte, el ticket de acceso a este nicho siempre ha sido demasiado alto para permitir el acceso directo de inversores minoritarios, razón por la que también se complica la posibilidad de diversificar tus inversiones inmobiliarias en distintos países. 

Efectivamente Blockchain podría resolver todo esto y mucho más. Tokens, Smart Contracts y Oráculos tienen la llave para crear ,en el espacio inmobiliario, la fórmula óptima de alinear incentivos. Usuarios y miembros de una comunidad en la que poder decidir, poder conocer su aportación real y, por qué no, incluso ser propietarios de la parte alícuota a su uso del inmueble, beneficiarse de la buena marcha del negocio, y de una gestión optimizada de la tesorería que circula entre todas las partes implicadas. No sé si yo lo veré en todo su esplendor, pero confío en que mi hijo pueda hacerlo, porque ya es presente. Por ejemplo actualmente en España, Nash21 te permite invertir en contratos de alquiler de inmuebles de la vida real sin necesidad de adquirir y explotar esos inmuebles mediante NFT’s y Reental, una security en BSC, permite obtener de manera segmentada la rentabilidad de un inmueble gracias a blockchain. 

Y algunas más que sigo de cerca y que apuntan muy buenas maneras. Pura magia. Y sólo es el principio de sus capacidades.

Una reflexión final: Todo está conectado, la vida no tiene silos

Creo que las empresas que optaron por abandonar los despachos imitaban esa tendencia de co-creación que inspiraba el co-working, y que probablemente sea la mayor insignia de Blockchain y sus comunidades, pero de nada vale retirar paredes si no cambias la mentalidad de sus ocupantes y admiradores.

Hacer desaparecer los despachos no creo que fuese para mantener silos sin paredes, sino para interactuar e integrar conocimientos e intereses, permisionless. Cuando te cuestionas hasta el sentido de determinadas leyes profundamente obsoletas para buscar esa solución óptima (en lugar de un problema para cada solución), o sencillamente cuando buscas integrar contenidos aparentemente inconexos como “Espiritualidad y Negocios”, puedes crear algo nuevo o sencillamente diferente, como lo hizo WeWork, que con distintas fórmulas bastante descafeinadas de emociones, a posteriori muchos replicaron.

Y ahora resulta que podemos usar esos conocimientos y disciplinas, como la del Real Estate, sobre una tecnología como la de Blockchain, digna de esa 4ª revolución industrial que ya anticipaba Klaus Schwab, en Davos 2016.

Bonus Track: Si te ha gustado este artículo, creo que The Banker te encantará. Es una película que evidencia el álgebra de este tipo de inversiones, su nexo con la banca e incluso sobre la diversidad. Me fascina el impulso de alguien con un propósito lo suficientemente relevante como para luchar de forma íntegra contra los elementos. Y menudos elementos: Facilitar el acceso al capital de toda una raza.